흔히 건물주가 되고 싶어 하는 분들이 많은데요.
건물주들은 보통 상가나 오피스텔및 오피스 같은 수익형 부동산을 가지고 있습니다.
이들 분야의 공통점은 매달 수익을 얻는다는 점입니다.
근로소득이 아닌 매달 임대소득으로 수익을 얻는 건데요.
아파트 갭투자는 매달 수익이 아니라 매도 차익을 노리는 방법입니다.
즉 가격이 오를만한 곳에서 사두었다가 가격이 오르면 팔아서 수익을 실현하는 겁니다.
이때 아파트 같은 경우는 자금이 많이 들어가기에 전세가를 이용하게 됩니다.
집을 매수하면서 바로 전세를 내놓아 세입자를 들이게 되는데요.
경기에 따라서 다르지만 보통은 전세가율이 70퍼센트 정도가 된다는 점을 이용하는 겁니다.
그러면 전체 집 값에서 70퍼센트의 전세보증금을 제외한 돈이 실제 집주인이 투입하는 금액이 되는 건데요.
이런 투자를 갭투자라고 하는 겁니다.
앞서 언급한 수익형 부동산은 비교적 오랜기간 보유하고 있습니다.
공실을 최대한 줄이기 위해서 노력하게 되고요.
건물을 관리하는데 비용이 들어 갑니다.
비교적 오랜 기간 소유하고 나서 상황에 따라 처분하는데요.
주요 도심이나 개발호재가 많은 지역이라면 매도 차익을 얻을수 있어서 좋습니다.
하지만 이런 상황은 정말 좋은 시장 상황을 가정한 겁니다.
요즘 처럼 금리가 오르고 집 값이 내려가는 시대에서는 아파트 갭투자가 위험하다고 보시면 됩니다.
금리가 인상되면서 대출을 내서 하는 모든 행위가 비용이 늘어났습니다.
그래서 부동산시장을 보면 매매 거래량이 확 줄어들었습니다.
자연스레 가격이 내려가는 상황이고 따라서 전세가도 내려가는 중입니다.
이를 역전세난이라고 하는데, 2021년 말에 전세를 들어 갔다면 지금 거의 역전세가 되었다.
보면 됩니다.
시세가 워낙 내려서 전세금을 주기에 부담스러운 겁니다.
집값 인상을 예상했으나 하락이 되면서 매수인은 계획했던 돈보다 더 많이 투입해야 합니다.
전세 사기로 인해 수요가 많이 줄어든 상황이라 또 상황은 좋지 않습니다.
언제 다시 집 값이 오를지 모르는 상황이라서 신중해야 하는 시기입니다.
시세차익을 기대한다면 개발호재를 보고 따라가야 하겠네요.
위험성을 충분히 인지해야하는 아파트 갭투자에 대해 알아봤습니다.
서울, 경기도, 지방 아파트 투자 주목해야할 곳은 매주 따끈따끈한 아파트 분양정보와 전국 시세흐름을 전달드리는 돈클리닉입니다.
이번시간에는 서울, 경기도, 지방 주목해야할 지역에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
목차 현재 서울은 전세가율 즉 매매가대비 전세가격 비율이 가파르게 상승하고 있는 추세인데요.
저는 이점에 주목하고 있습니다.
이유는 서울의 매매지수와 전세가율은 데칼코마니 흐름을 보여왔기 때문인데요.
즉 전세가율이 일정수준까지 높아지면 상승에너지가 분출되어 매매지수가 상승해왔습니다.
즉 이번에도 전세가율이 지속적으로 상승하다가가 일정 수준 이상에 다다르면 매매가격에 충분히 자극을 줄수 있다고 생각합니다.
이에 저는 서울서도 가파르게 전세가율이 상승하고 있는 곳을 주목해야한다.
보고요.
특히 서울은 현재 구축 단지들이 매매가격 반등을 많이 못하여 전세가율 높은 곳들이 많습니다.
이런 곳들을 주목해봐야 하지 않나 싶습니다.
뭐니뭐니해도 경기도 부동산투자는 2024년 GTX A노선이 개통되는 해인 만큼, 관련 지역에 주목해야한다고 생각합니다.
그중에서도 교통이 너무 안좋았는데 획기적으로 변하는 외각지역일수록 더욱 관심을 가져야한다고 생각합니다.
가격이 많이 반등 못한곳 위주로요.
개인적으로 파주시, 고양시가 눈길에 가더라고요.
마찬가지로 24년 6월 개통예정인 8호선 연장선 별내선 수혜지역도 주목해야한다고 생각합니다.
특히 경기도 지역인 구리나, 남양주 다산신도시, 별내신도시 지역을 주목해야 되겠죠.
이중에서 입지가 괜찮고, 매매가격 반등 많이 못한 전세가율 높은 단지를 선점하는 것도 방법이 될수 있겠죠.
저는 지방 부동산투자는 철저히 수급이 꼬인 곳 위주로 우선시 봐야한다.
생각합니다.
위는 대구 수성구의 입주 물량 그래프인데요.
아시겠지만, 대구 수성구는 대구의 넘사 대장지역입니다.
반등할때 당연 수성구부터 반등할 확률이 높고요.
그런데 해당 지역의 입주물량이 급속도로 줄어드는 시점이 2024년부터입니다.
대구 입주물량이 2024년에도 적지 않지만, 오히려 이럴때 저는 더 관심가져야한다고 생각합니다.
울산도 수급이 꼬인건 매한가지고요.
울산은 부울경 같이 봐줘야 하는데 합쳐봐도 입주예정물량이 줄어드는 추세입니다.
관심을 가져야 겠지요.
울산은 참고로 현재 전세 매물도 가파르게 줄어드는 상태입니다.
전세 상승 압력이 큰 상황이라는 거죠.
전 오히려 수도권보다 지방광역시에서 좀더 수익률이 잘 나올것 이라 생각하고 있습니다.
투자금도 적에 들 뿐더러, 상승조건도 더 잘 갖춘 도시들이 꽤 보이기 때문입니다.
수급이 꼬인 곳, 입지 무난하면서 가격이 괜찮은 곳 위주로 접근하신다면 손해는 보기 힘든 시기 아닐까 싶습니다.
서울 전세가율 지속 상승하는 추이인지 체크 그중에서 전세가율 상승이 가파른 곳 위주 면밀 모니터링 2 경기 교통호재 수혜 지역 주목 그중에서 매력적인 가격이 형성된 단지 체크 3 지방 철저히 수요 공급이 꼬인 곳 위주 체크 지방소도시보다 광역시 위주 먼저 체크 이상으로 서울, 경기, 지방 아파트 투자 관심지역에 대한 제 뷰를 말씀드려 봤는데요.
부동산투자 결정에 참고만 하셨으면 좋겠습니다.
다음에도 유익한 정보 전달드리겠습니다.
행복한 하루 되세요.
