지금이야 상기 처럼 공중위생법상의 숙박시설 특히 생활형 숙박시설에 대해 근거 규정을 두어 문제가 없지만 과거에는 그러하지 않았었다.
과거에는 오피스텔이 투자처로 주목을 받으면서 오피스텔이 과잉공급이 이루어져 오피스텔을 대체하는 분양형 호텔에 대한 투자가 활발하게 이루어 지면서 분양형 호텔의 공급이 증가 하게 되었다.
분양형 호텔의 경우 오피스텔과 마찬가지로 5천~2억원 정도로 투자가 가능하기 때문에 자금부담이 크지 않은 편이고 10퍼센트의 계약금만있으면 분양을 받을수 있고, 중도금 50~60퍼센트는 집단대출을 통해 충당한 뒤 준공후 잔금을 지급할수 있는 구조이었다.
수분양자 각각의 명의로 중도금 대출을 받게 되며, 준공시까지 시행사가 이자를 대납하여 분양형 호텔에 대한 투자가 활발하게 이루어 지는 계기가 되었다.
투자라는 측면 이외에 실제로 내외국인 관광객이 모두 큰 폭으로 증가 하는 가운데 외국인들이 이용할 양질의 숙박시설이 부족하였지만 호텔이라고는 관광호텔 이외에는 별로 없었고 그 이외에는 모텔 혹은 여관과 같은 숙박시설만있었을 뿐 호텔 자체의 공급이 적었고 그 중 특히 중국인 관광객들이 선호하는 중저가의 호텔이 부족하였다.
이에 따라 중앙정부도 관광숙박시설 확충을 위한 특별법 제정을 통해 관련 기준을 완화하는 조치를 취하였다.
그런데, 분양형 호텔은 동 정책및 특별법의 적용을 받는 관광호텔은 아니지만 이러한 분위기에 영향을 받아 분양형 호텔의 급증하게 된 배경 중의 하나가 되었다.
한편, 과거에는 법적으로 분양과 취사시설 설치가 모두 가능한 숙박업이 불가능하였기 때문에 실무에서는 오피스텔에 대하여 부동산임대업으로 등록한후 실제로는 숙박시설로 영업을 하자 관광호텔업협회가 부동산임대업으로 등록한후 숙박영업을 하고 있다는 이유로 서비스드 레지던스 업체를 고발하였고 동 사업은 결국 대법원에서 오피스텔을 객실 처럼 대여해 준
것을 관활관청에 신고하지 않고 숙박업을 영위, 사정이 그렇게 되자 정부는 공중위생관리법 시행령을 개정하여 분양과 취사시설 설치가 모두 가능한 숙박시설을 허용하였고 이에 따라 취사시설을 갖춘 분양형 호텔이 급증하게 되었다.
위와 같은 사유로 분양형 호텔이 폭증하기도 하였지만 현재에는 그러하지 않고 오히려 분양형 호텔로 인한 피해가 증가 하고 있는 실정이라 할수 있다.
시행사와 운용사 그리고 수분양자 사이에 크고 작은 분쟁이 계속되고 있는데, 약정한 수익금이 제대로 지급되지 않거나 시행사와 결탁한 운영사가 수분양자를 배제한 채 호텔 운영권을 사유화하는 등의 문제가 있고 그러한 문제로 분양계약과 위탁운영계약 시 약정한 수익금이 수분양자에게 계약대로 지급되지 않는 경우가 많고
이에 대한 법적 분쟁이 적지 않게 되었고 그로 인해 수분양자 내지 투자자가 많은 손해를 보게 되었는데 그 원인은 여러가지있지만 첫째 법률의 부재를 둘수 있다.
공중위생관리법의 적용만 받을 뿐 공동주택관리법상의 규제도 받지 않기 때문에 사업시행자는 보증보험 등에 가입할 의무가 없고 둘째 운영사가 회계감사를 받거나 투자자들에게 회계 사항을 보고해야한다는 규정이 없어 실제 수익이 나는지 혹은 적자가 나는지 확인할 방법이 뽀족하게 없다.
셋째 분양사의 과장광고및 불공정한 계약서 조항을 들수 있다.
분양사는 매월 높은 수익금을 확정적으로 지급할것 처럼 과장에서 광고하지만 실제 계약서에는 운영수익에 따라 수익금이 변동될수 있다는 규정을 두고 따라서 수익이 없으면 수익금을 지급하지 않아도 투자자들이 어떠한 이의제기 또는 손해배상도 청구할수 없도록 계약서를 만들어 놓아 투자자의 권리 보호를 미흡하게 만들어 놓는다.
그로 인해 현재에는 분양형 호텔에 대한 인식이 호의적이지 않다.
결국 분양에 대한 불확실성 내지 위험성의 증가, 이를 이유로 하는 PF대출의 곤란성 등으로 분양형 호텔 개발사업이 용이하지 않은 듯하다.
하지만 그럼에도 불구하고 사업지와 사업내용에 따라 샴페인을 터뜨리는 곳도 있는 바, 그것이 부동산개발사업의 묘미라 할 것이다.
분양형 호텔을 비롯한 호텔및 숙박에 관한 문제는 법무법인 정진의 김명식변호사에게 문의하세요.
최근 몇년간 여행및 호텔 업계에서 분양형 호텔이라는 새로운 형태의 투자 방식이 주목을 받고 있습니다.
분양형 호텔은 호텔 운영사가 호텔 객실을 개인 또는 기관에 분양하여, 소유자는 그 객실을 호텔 운영사에게 임대하고 운영 관리를 맡기는 형태의 투자 방식입니다.
이러한 형태는 투자자에게 수익 창출의 기회를 제공하며, 동시에 호텔 운영사에게는 운영을 위한 자금을 조달하는 수단으로 활용됩니다.
이번 포스팅에서는 분양형 호텔의 개념, 장점, 그리고 주의해야 할 점에 대해 살펴보겠습니다.
분양형 호텔은 개인 또는 기관에게 호텔 객실을 분양하여 소유권을 이전한 후, 호텔 운영사에게 임대하고 운영 관리를 맡기는 형태의 투자 방식입니다.
이는 일반적인 부동산 투자와는 다르게 호텔 운영사에게 임대하고 운영을 맡긴다는 점에서 차별화됩니다.
투자자는 호텔 운영사와 장기 임대 계약을 체결하고, 호텔 운영사는 호텔 운영에 필요한 자금을 조달하고 운영을 담당합니다.
분양형 호텔은 최근 호텔 업계에서 주목받고 있는 투자 방식으로, 안정적인 수익을 추구하는 투자자들에게 많은 관심을 받고 있습니다.
그러나 투자자는 호텔 운영사의 신뢰성과 호텔 운영 환경을 신중하게 검토하고, 장기 임대 계약과 수익 분배 방식을 정확히 이해한후 투자 결정을 내려야 합니다.
분양형 호텔은 새로운 투자의 흐름을 제시하고 있으며, 향후 호텔 업계에서 더욱 더 활발한 발전이 기대됩니다.
최근 홍콩H지수 주가연계증권 ELS의 만기가 가까워지면서 수조원대 손실 위험이 예상된다는 기사들을 봤습니다.
이번에 문제 되는 ELS는 홍콩 H 지수를 기초자산으로 해서 지수가 50퍼센트 이상 빠지면 락인 되는 상품입니다.
안타깝게도 ELS투자관련 손실은 주식 하락기에 꼭 나오는 단골 뉴스입니다.
비슷한 예로 금융위기 이후 대규모 환매 금지로 이어진 라임펀드와 같은 사모펀드도 유사합니다.
사모펀드는 비공개로 소수의 투자자들로 부터 돈을 모아 자산운용사가 운용하는 상품이고 ELS 와 DLS는 증권사가 발행 판매하는 상품이라는 차이만있을 뿐, 두 상품 모두 KB, 농협, 하나, 우리등 시중은행이 직접 판매는 할수 없지만 신탁이라는 이름으로 간접 판매를 할수 있습니다.
ELS는 원금손실 위험이있는 파생상품인데, 이 부분을 판매사가 고객에게 제대로 고지하지 않아서 불완전 판매 여부가 있는지 금감원에서 조사중이라고 합니다.
그렇지만 이미 기차는 떠났고 다시 되돌아 오지 않습니다.
투자를 할때 다음의 두가지를 항상 질문해야합니다.
나만의 투자 원칙 투자 상품의 본질 ELS, DLS, 분양형 상가, 분양형 호텔, 그리고 지방의 공시가 1억 아파트 이 투자 상품들의 공통점은 무엇일까요.
출구 전략을 세울 수 없다.
내가 원하는 시기에 매도 할수 없다!
이 상품들은 공통적으로 내가 원하는 시기에 매도를 할수 없습니다.
ELS를 예로 들면 개별주식과 연동된 상품이지만 개별주식 처럼 언제든 사고 팔수 있는게 아니라 예,적금 처럼 1년이나 3년 등의 만기가 정해져있습니다.
예적금은 만기가 있고, 만기내 해지 않는 조건으로 약정이자를 지급합니다.
뿐만 아니라 기간내 해지 하더라도 원금은 지킬수 있습니다.
ELS는 만기가 있다는 불리함뿐 아니라 우리가 예측할수 없는 조건이 붙습니다.
만기시까지 홍콩H지수가 50퍼센트이상 하락하지 않으면, IF ~ 우리 인생에는 냉정하지만 if 란 없습니다.
뼈맞아야할 사실입니다.
한달후 벌어질 일도 알수없는데, 3년후의 일은 더욱 예측하기가 어렵습니다.
1퍼센트대의 기준 금리가 일년만에 불확실성은 원금보장으로 보상받아야 하는데 ELS는 그렇지 못합니다.
분양형 상가와 분양형 호텔도 원한다면 쉽게 매수 할수 있습니다.
하지만, 5년후 거주지 갈아타거나 추가 투자를 하거나 아이들 학비와 결혼 자금등 목돈이 필요할때 맞춰 마음대로 매도 할수 있을 까요.
분양형 호텔은 애초에 매도가 안될수 있습니다.
8년전쯤 제주 분양형 호텔을 계약했다가 호텔이 낡기 시작하는 3년후 매도 할수 있나 번뜩 질문을 해보고는 바로 계약을 취소했었습니다.
워렌버핏은 이런 말을 했습니다.
10년 이상을 볼 것이 아니면 10분도 그 주식을 갖고 있지 말아라 지방 공1 주택 그리고 자산가들은 부동산은 파는게 아닌 모아가는것 이라고도 합니다.
하지만 워렌버핏과 자산가의 이 말을 오해하지 마세요.
팔수 있는데 안파는 것과 팔 고 싶은데 못 파는 것은 하늘과 땅차이라는 것을 고가의 명품을 못 사는 것과 살수 있는데 안 사는 것을 구분할수 있어야 합니다.
